Luật Đất đai 2024, đặc biệt là quy định về việc xây dựng Bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường (dự kiến áp dụng từ 01/01/2026), đang tạo nên một cuộc cách mạng về giá trị đất đai. Phân khúc bị ảnh hưởng mạnh mẽ nhất chính là Đất nền Vùng Ven, nơi có sự chênh lệch lớn nhất giữa giá Nhà nước và giá thị trường.
Bài viết này phân tích những tác động hai chiều của việc tăng bảng giá đất lên phân khúc đất vùng ven và đưa ra khuyến nghị cho nhà đầu tư.
Tác động Chiều Thuận: Giá Trị Thực được Nâng Cao
Việc tăng Bảng giá đất vùng ven mang lại nhiều lợi ích rõ rệt, thúc đẩy giá trị đất nền theo hướng minh bạch và bền vững hơn:
- Tăng Giá Trị Tài Sản: Khi Bảng giá đất tiệm cận thị trường, giá trị đất nền trên giấy tờ (pháp lý) sẽ tăng theo. Điều này giúp người dân dễ dàng tiếp cận các khoản vay vốn lớn hơn từ ngân hàng, sử dụng tài sản làm thế chấp hiệu quả hơn.
- Đền Bù Thỏa Đáng: Người dân tại các khu vực giải tỏa, thu hồi đất sẽ nhận được mức bồi thường cao hơn và sát với giá thị trường, giảm thiểu mâu thuẫn và đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm.
- Minh Bạch Hóa Thị Trường: Việc thu hẹp khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế sẽ hạn chế tình trạng “hai giá” trong giao dịch, giúp thị trường giao dịch chính thống minh bạch hơn.
Tác động Chiều Nghịch: Chi phí Giao Dịch Tăng Cao
Mặt khác, việc tăng giá đất nền vùng ven trong Bảng giá đất sẽ trực tiếp làm tăng gánh nặng nghĩa vụ tài chính:
Chi phí Thuế, Phí Tăng: Các khoản thuế và phí được tính dựa trên Bảng giá đất sẽ tăng mạnh, bao gồm:
Thuế Thu nhập Cá nhân (TNCN): Khi chuyển nhượng.
Lệ phí trước bạ: Khi sang tên Sổ đỏ.
Tiền Sử dụng đất: Khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp lên đất ở, hoặc khi hợp thức hóa đất đai (làm Sổ đỏ lần đầu).
Ảnh hưởng Thanh khoản Đất nông nghiệp: Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất tăng có thể khiến các giao dịch đất nông nghiệp (đang chờ chuyển đổi) trở nên đắt đỏ hơn, làm giảm tốc độ chuyển đổi và tăng giá thành sản phẩm cuối cùng.
Khuyến Nghị Dành cho Nhà Đầu tư Đất Vùng Ven
Đất nền vùng ven vẫn là kênh đầu tư tiềm năng do hưởng lợi từ hạ tầng, nhưng nhà đầu tư cần có chiến lược rõ ràng:
- Hành động trước 2026 (Với đất cần Hợp thức hóa): Nếu đang sở hữu đất cần chuyển đổi mục đích hoặc làm Sổ đỏ lần đầu, hãy khẩn trương hoàn thiện thủ tục ngay trong năm 2025 để tận dụng các khung giá đất và chính sách thuế phí hiện hành.
- Cân nhắc Chi phí Đầu tư: Khi định giá và đàm phán mua đất, cần tính toán kỹ lưỡng nghĩa vụ tài chính phát sinh sau năm 2026. Lợi nhuận kỳ vọng phải cao hơn mức chi phí tăng thêm.
- Ưu tiên Pháp lý và Quy hoạch: Đầu tư vào đất nền có pháp lý rõ ràng và nằm trong quy hoạch phát triển đô thị/hạ tầng sẽ là chiến lược an toàn nhất để đảm bảo biên độ tăng giá bền vững, vượt qua mức tăng chi phí giao dịch.
Chúng tôi là đơn vị chuyên môn, hiểu rõ sự biến động giá đất vùng ven tại khu vực [Khu vực chuyên môn của bạn, ví dụ: Long Thành, Hóc Môn…]. Chúng tôi cung cấp dịch vụ Định giá đất nền Miễn phí dựa trên cơ chế bảng giá đất mới nhất, giúp Quý khách đưa ra quyết định mua bán hoặc ký gửi chính xác, tối ưu hóa lợi nhuận trước thềm 2026.
