Chuyển nhượng Dự án: 5 Điều cần Kiểm tra về Chủ Đầu tư (CĐT) trước khi Xuống tiền

Đầu tư vào đất nền dự án (bao gồm cả mua đi bán lại các suất chuyển nhượng, hay mua từ Chủ đầu tư) thường mang lại lợi nhuận cao nhưng đi kèm rủi ro lớn nếu pháp lý dự án không rõ ràng. Việc thẩm định uy tín và năng lực của Chủ Đầu tư (CĐT) là bước tối quan trọng trước khi quyết định xuống tiền.

Dưới đây là 05 điều cốt lõi Quý khách hàng cần kiểm tra kỹ lưỡng về CĐT và dự án chuyển nhượng.

Điều 1: Kiểm tra “Sức khỏe” Pháp lý của Dự án

Đây là yếu tố quyết định tính hợp pháp của tài sản và khả năng ra Sổ đỏ/Sổ hồng trong tương lai.

Giấy phép đầu tư và Quy hoạch chi tiết: CĐT phải có Quyết định giao đất của UBND tỉnh/thành phố và Giấy phép xây dựng (đối với phần hạ tầng). Đảm bảo vị trí đất nền/lô đất bạn mua nằm trong Quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.
Điều kiện Mở bán: Kiểm tra xem dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước chưa. Đặc biệt, dự án đã có văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa (đối với đất nền dự án kèm nhà).
Tránh “Đất Dự án Ma”: Đất dự án chỉ đủ điều kiện mở bán khi có sự phê duyệt của Sở Xây dựng. Không nên giao dịch khi dự án chỉ có mỗi Hợp đồng góp vốn mà thiếu các giấy tờ pháp lý cơ bản.

Điều 2: Phân tích Năng lực Tài chính và Kinh nghiệm của CĐT

Năng lực tài chính quyết định tốc độ triển khai và khả năng hoàn thiện cam kết.

Các dự án đã triển khai: Kiểm tra lịch sử giao nhà, ra Sổ đỏ của CĐT ở các dự án trước đó. Nếu CĐT đã bàn giao Sổ đúng hạn, đây là tín hiệu tích cực về năng lực tài chính và kinh nghiệm quản lý.
Tiến độ Giải ngân Vốn: Đảm bảo CĐT có sự liên kết với ngân hàng bảo lãnh và nguồn vốn được giải ngân theo đúng tiến độ xây dựng. Dự án chậm tiến độ thường là dấu hiệu của việc CĐT đang gặp khó khăn về tài chính.

Điều 3: Thẩm định Tính Minh bạch trong Hợp đồng

Trong giao dịch chuyển nhượng dự án, việc mua bán thường thông qua các loại giấy tờ sau:

Hợp đồng Góp vốn/Hợp đồng Hợp tác Đầu tư: Đây là hình thức giao dịch có rủi ro cao nhất, thường xảy ra ở giai đoạn đầu dự án, khi chưa đủ điều kiện mở bán. Lưu ý: Cần có cam kết rõ ràng về thời hạn chuyển sang Hợp đồng Mua bán chính thức.
Hợp đồng Mua bán (HĐMB): Đây là văn bản pháp lý chính thức nhất, chỉ được ký khi dự án đủ điều kiện mở bán. HĐMB phải ghi rõ các điều khoản về thời gian bàn giao, thời gian ra Sổ đỏ và mức phạt nếu vi phạm.

Điều 4: Kiểm tra Tình trạng “Thế chấp” của Dự án

Đây là rủi ro bị bỏ qua nhiều nhất nhưng vô cùng nguy hiểm.

Kiểm tra tại Văn phòng Đăng ký Đất đai (VPĐKĐĐ): Liên hệ VPĐKĐĐ tại địa phương để kiểm tra xem Sổ đỏ tổng của dự án (hoặc phần đất bạn định mua) có đang bị CĐT thế chấp tại ngân hàng hay không.
Thủ tục Giải chấp: Nếu đã thế chấp, CĐT phải có văn bản giải chấp cho từng lô đất được bán. Đảm bảo điều khoản giải chấp này được ghi rõ trong Hợp đồng Mua bán.

Điều 5: Đánh giá Quy trình Chuyển nhượng và Chi phí Phát sinh

Đặc biệt đối với giao dịch chuyển nhượng suất đầu tư (mua lại từ nhà đầu tư thứ cấp):

Phí Chuyển nhượng: Cần làm rõ mức phí chuyển nhượng mà CĐT thu của người mua mới (nếu có). Mức phí này thường được quy định trong Hợp đồng ban đầu.
Giấy tờ xác nhận: Yêu cầu CĐT hoặc đại diện CĐT xác nhận giao dịch chuyển nhượng (Bằng văn bản) và xác nhận rõ nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành của lô đất đó.