Giao dịch thông qua Hợp đồng Góp vốn (hay Hợp đồng Hợp tác Đầu tư) là hình thức phổ biến để “đón sóng” dự án bất động sản từ giai đoạn sơ khai. Mặc dù tiềm năng sinh lời cao, hình thức này tiềm ẩn những rủi ro pháp lý khổng lồ, thậm chí có thể dẫn đến mất trắng vốn đầu tư.
Quý khách hàng cần đặc biệt lưu ý 3 rủi ro pháp lý dưới đây trước khi quyết định xuống tiền cho đất nền dự án thông qua hình thức góp vốn.
1. Rủi Ro về Tính Pháp lý của Tài sản (Hợp đồng không được Công nhận)
Đây là rủi ro lớn nhất và mang tính cốt lõi của việc mua bán qua Hợp đồng Góp vốn.
- Bản chất Pháp lý: Theo Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai, Hợp đồng Góp vốn không phải là Hợp đồng Mua bán Bất động sản. Nó là một thỏa thuận dân sự giữa nhà đầu tư và Chủ đầu tư (CĐT) về việc cùng nhau phát triển dự án.
- Vấn đề: Tại thời điểm ký Hợp đồng Góp vốn, dự án thường chưa đủ điều kiện pháp lý để mở bán chính thức hoặc chưa có văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng. Do đó, giao dịch này có nguy cơ bị vô hiệu nếu cơ quan chức năng kiểm tra.
- Hậu quả: Khi dự án xảy ra tranh chấp hoặc CĐT vi phạm, nhà đầu tư Góp vốn sẽ gặp khó khăn rất lớn trong việc kiện tụng và đòi lại quyền lợi, vì hợp đồng không được bảo vệ bằng các quy định chặt chẽ của Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh Bất động sản.
2. Rủi Ro về Quyền Lợi và Chuyển nhượng (Bị Cấm/Hạn chế)
Hợp đồng Góp vốn có thể biến tài sản của bạn thành tài sản không có tính thanh khoản trong thời gian dài.
- Khả năng ra Sổ đỏ: Quyền sở hữu lô đất chỉ thực sự được xác lập khi chuyển sang Hợp đồng Mua bán chính thức và được cấp Sổ đỏ/Sổ hồng. Quá trình này hoàn toàn phụ thuộc vào tiến độ xin phép và triển khai dự án của CĐT. Nếu CĐT kéo dài thời gian vì khó khăn tài chính, nhà đầu tư sẽ bị chôn vốn.
- Hạn chế Chuyển nhượng: Hầu hết các Hợp đồng Góp vốn đều quy định hạn chế hoặc cấm việc chuyển nhượng cho bên thứ ba trong giai đoạn đầu. Điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư Góp vốn không thể “lướt sóng” được mà buộc phải nắm giữ tài sản đến khi đủ điều kiện ký Hợp đồng Mua bán, làm mất đi tính linh hoạt của vốn.
- Phí Chuyển nhượng Cao: Nếu được phép chuyển nhượng, CĐT thường thu phí chuyển nhượng rất cao (có thể lên đến 5-10% giá trị giao dịch), làm giảm đáng kể lợi nhuận của nhà đầu tư thứ cấp.
3. Rủi Ro về Tài chính (Dự án “Đắp chiếu” hoặc Bị Thu hồi)
Đây là rủi ro trực tiếp liên quan đến năng lực và uy tín của Chủ đầu tư.
- Tiến độ “Đắp chiếu”: CĐT huy động vốn quá mức mà không đủ năng lực tài chính để triển khai tiếp hạ tầng, khiến dự án bị đình trệ (“đắp chiếu”). Nhà đầu tư phải chờ đợi vô thời hạn hoặc phải đi kiện tụng để đòi lại vốn đã góp.
- Pháp lý Dự án: Dự án có thể bị cơ quan Nhà nước thu hồi Giấy phép hoặc thay đổi quy hoạch đột ngột. Trong trường hợp này, CĐT phải hoàn trả tiền cho nhà đầu tư, nhưng quá trình này thường kéo dài và không đảm bảo khả năng thu hồi vốn 100%.
Khuyến Nghị và Giải pháp Bảo vệ
Để giảm thiểu rủi ro khi tham gia mua bán đất góp vốn, Quý khách hàng nên:
- Chỉ mua từ CĐT có uy tín: Ưu tiên các CĐT đã có lịch sử triển khai và bàn giao Sổ đỏ thành công nhiều dự án trước đó.
- Yêu cầu Cam kết Bằng văn bản: Đảm bảo Hợp đồng Góp vốn có cam kết rõ ràng về thời điểm chuyển đổi sang Hợp đồng Mua bán chính thức (khi dự án đủ điều kiện pháp lý).
- Thẩm định Pháp lý Độc lập: Không tin hoàn toàn vào lời giới thiệu của môi giới. Hãy nhờ luật sư hoặc đơn vị tư vấn chuyên nghiệp kiểm tra Giấy phép đầu tư và Quy hoạch 1/500 của dự án trước khi ký Hợp đồng.
Giải pháp Hỗ trợ Pháp lý từ chúng tôi:
Chúng tôi cung cấp dịch vụ Thẩm định Pháp lý Đất Dự án. Chúng tôi sẽ giúp Quý khách:
- Kiểm tra tính hợp pháp của CĐT và hồ sơ dự án.
- Phân tích các điều khoản ẩn chứa rủi ro trong Hợp đồng Góp vốn.
- Tư vấn giải pháp an toàn nhất để bảo vệ vốn đầu tư của Quý khách.
Quý khách có một Hợp đồng Góp vốn đang cần thẩm định gấp không? Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được hỗ trợ!
